Fachanwalt Andreas Kasper informiert: Was kostet der Boden?

Bei der Vereinbarung von Handwerkerleistungen spielen die gewählte Preisart und die damit verbundenen rechtlichen Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle. Unterschiedliche Abrechnungsmodelle wie Einheitspreis, Pauschalpreis, Stundenlohn oder Festpreis bringen jeweils eigene Vor- und Nachteile mit sich. Fachanwalt Andreas Kasper erläutert im folgenden Beitrag die Details.

Ob Parkett, Vinylbelag oder Designboden - die Abrechnung von Bodenbelagsarbeiten kann komplex sein. Denn nicht jeder Preis ist gleich: Einheitspreis, Pauschalpreis, Stundenlohn und Festpreis unterscheiden sich erheblich und haben rechtliche Auswirkungen auf Bauherren und Auftragnehmer. Diese Unterschiede betreffen nicht nur die Kostenkalkulation, sondern auch die spätere Abrechnung und die Vermeidung von Streitigkeiten.


1. Einheitspreis - der Klassiker
im Bauvertragsrecht

Der Einheitspreisvertrag legt einen Preis pro Einheit fest - z. B. pro m2 oder Stunde. Beispiel: "Verlegen von 100 m2 Vinylboden zu einem Preis von 20 EUR pro m2." Die Gesamtkosten ergeben sich erst am Ende des Projekts, wenn die tatsächliche Menge festgelegt ist.

Der Einheitspreisvertrag schafft für den Bauherrn Planungssicherheit, sofern die Mengen korrekt geschätzt wurden, ansonsten führen Überschreitungen der Menge zu Mehrkosten. Einheitspreisverträge sind nach dem Werkvertragsrecht des BGB (§§ 631 ff.) und nach der VOB/B (§ 2 Abs. 2 VOB/B) zulässig. Preisanpassungen sind möglich, wenn die Menge erheblich abweicht (§ 2 Abs. 3 VOB/B).

Rechnet der Auftragnehmer seine Leistung nach Einheitspreisen ab und beruft sich der Auftraggeber auf die Vereinbarung einer geringeren Pauschalvergütung, muss der Bodenhandwerker die Vereinbarung einer Abrechnung nach Einheitspreisen darlegen und beweisen.


2. Pauschalpreis -
einfach, aber riskant

Beim Pauschalpreisvertrag wird ein fester Preis für eine Leistung vereinbart, unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Pauschalpreisverträge gibt es in zwei Grundtypen mit vielen Nuancen:

Global-Pauschalvertrag: Die Leistung wird nur nach Ergebnis beschrieben (z. B. "komplette Fußbodenverlegung in Wohnung X"). Der Auftragnehmer übernimmt auch das Risiko unvorhergesehener Mengenänderungen.

Detail-Pauschalvertrag: Hier wird ein Leistungsverzeichnis erstellt und der Preis auf Basis der ermittelten Positionen festgelegt. Der Auftragnehmer trägt das Risiko nur für die in der Leistungsbeschreibung aufgeführten Positionen.

Pauschalpreisverträge eignen sich eher bei Kleinaufträgen. Der Vorteil für Bauherren liegt in der klaren Kostenvorgabe für die Budgetplanung. Unvorhergesehene Schwierigkeiten (z. B. nicht vorbereiteter Untergrund) führen aber oft zu Mehrkosten, die dann der Unternehmer tragen muss.

Pauschalpreisverträge sind nach § 632a BGB zulässig und unterliegen bei Anwendung der VOB/B dem § 2 Abs. 7 VOB/B. Im von der Pauschalierung erfassten Rahmen bleibt bei einem Pauschalvertrag nach § 2 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B die Vergütung zwar grundsätzlich unverändert. Weicht jedoch die ausgeführte von der vertraglich vorgesehenen Leistung so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist, so ist auf Verlangen ein Ausgleich unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu gewähren. Wo diese "Zumutbarkeitsgrenze" liegt, lässt sich grundsätzlich nur anhand der Umstände des Einzelfalls feststellen. Kostensteigerungen von 20 % werden dem Unternehmer von der Rechtsprechung aber durchaus zugemutet.

Problematisch wird es, wenn der Kunde einen Pauschalvertrag vor Abschluss der Arbeiten kündigt: In diesem Fall dürfen nicht erbrachte Leistungen nicht pauschal abgerechnet werden. Ein Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Aktenzeichen: 4 U 137/03) bestätigt, dass der Auftragnehmer die erbrachten von den nicht erbrachten Leistungen abgrenzen und die Teilleistungen samt Preisansatz darstellen muss. Diese Kalkulation, die normalerweise durch den Pauschalpreis vermieden werden soll, ist in der Praxis oft schwierig und unklar.


3. Festpreis vs. Pauschalpreis - Was ist der Unterschied?

"Festpreis" wird oft mit "Pauschalpreis" verwechselt, doch juristisch gibt es Unterschiede: Festpreis bedeutet, dass der Preis auch bei unvorhergesehenen Materialkosten oder Preissteigerungen nicht verändert wird.

Ein Festpreisvertrag schließt Nachträge aus, es sei denn, diese werden schriftlich vereinbart. Nach § 2 Abs. 3 VOB/B sind bei erheblichen Mengenänderungen Änderungen der Einheitspreise möglich, bei Festpreisen ist dies in der Regel ausgeschlossen. Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied 2021 (18.02.2021 - 12 U 114/19), dass ein Festpreis auch bei unerwarteten Preissteigerungen bindend bleibt, während Pauschalpreise unter Umständen anpassbar sind.


4. Fixpreis - rechtlich kaum definiert,
praktisch relevant

Der Begriff Fixpreis ist nicht eindeutig definiert, wird aber häufig als ein sehr bindender Pauschalpreis verstanden. Solche Vereinbarungen sind zulässig, erfordern jedoch eine präzise Formulierung im Vertrag.

Ein Fixpreis lässt keine Spielräume für Preisanpassungen, selbst bei unvorhergesehenen Kostensteigerungen. Eine klare Formulierung im Vertrag ist daher notwendig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.


5. Fazit: Sauber kalkulieren,
klar regeln - Streit vermeiden

Die Wahl der richtigen Preisart ist entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg und die rechtliche Sicherheit. Die Wahl zwischen Einheitspreis, Pauschalpreis, Festpreis oder Fixpreis hängt von den spezifischen Anforderungen des Projekts und den rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Unklare oder unwirksame Preisvereinbarungen sollten grundsätzlich vermieden werden, um spätere Missverständnisse zu verhindern. aus FussbodenTechnik 04/25 (Recht)